אחים אוזן חברה לבניה בע"מ ואח' נ' דרעי ואח'

פסק דין

התביעה המקורית הוגשה בסד"מ והתבקש בה לסילוק יד הנתבעים ממחסן אשר לפי הנטען תפסו בו חזקה שלא כדין. נטען בתביעה כי בחודש מרץ 2009, עת פלשו הנתבעים לדירה מס' 12 בבנין המצוי ברחוב אליהו קורן 16, בהר חומה בירושלים, הם השתלטו בכוח הזרוע על מחסן מס' 14 - אשר התובעת היא הבעלים שלו. נטען כי הנ"ל פרצו את המנעול המותקן בדלת הכניסה והחליפו אותו במנעול אחר. מאז ועד היום מחזיקים הנתבעים במחסן שלא כדין. לטענת התובעת, אותו מחסן נמכר לדיירת אחרת היא הגב' מרים גז. נטען כי המשך ההחזקה במחסן מהווה הסגת גבול במקרקעין, בהתאם לסעיף 29 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) וכי התובעת זכאית מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 לדרוש מהנתבעים למוסרו.

הנתבעים הגישו בקשה למתן רשות להתגונן והעלו טענה כי ביחד עם הדירה שנמכרה להם, נמכר להם גם מחסן. כב' הרשם נמרוד פלקס (כתוארו אז), מצא ליתן רשות להתגונן וזאת בהחלטתו מיום 22.8.10. הנתבעים מצידם הגישו תביעה שכנגד. לשם הנוחות תקרא התובעת המקורית "התובעת", גם בתביעה שכנגד וכך גם הנתבעים.

בתביעה שכנגד טענו הנתבעים כי ביום 14.6.07 חתמו עם התובעת על הסכם לרכישת דירה בבניה, בהר חומה רח' אליהו קורן 16/12 בירושלים. התובעת הציגה מצג כי היא בונה בשיטה חדשנית המאושרת על ידי מכון התקנים, ברם עלה, לאחר תשלום עיקר התמורה, כי התעודה שהוצגה בהקשר זה הייתה מזויפת. בהסכם סוכם על תמורה בסך 850,000 ₪ בארבעה תשלומים, בתוספת ריבית והצמדה. הנתבעים שילמו במספר תשלומים סך כולל של 840,000 ₪(ר' בסעיף 5 לתביעה שכנגד מועדי התשלומים בפועל, ומנגד בסעיף 4 - המועדים שסוכמו). בהתאם להסכם, היה אמור מועד המסירה להיות ביום 14.6.08. בפועל התעכבה המסירה והנתבעים נדרשו לטענתם לשכור דירה חלופית כנגד 2,400 ₪ לחודש. רק ביוני 2009 התקבל טופס 4 וסמוך לאחר מכן נמסרה הדירה לנתבעים, ללא ביצוע פרוטוקול מסירה וכאשר הנכס במצב רעוע.

לתביעה שכנגד צורפה חוות דעת ונטען, בהסתמך עליה, כי בדירה ליקויים בהיקף של 70,900 ₪ ובבניין ליקויי קונסטרוקציה המוערכים בסך של 1,028,934 ₪. ככל שלא יינתן צו לתקן גם ליקויים בבניין (שכן הנתבעים אינם הבעלים של כל הרכוש המשותף) - התבקש פיצול סעדים ביחס לנ"ל. הנתבעים טענו כי קיבלו חזקה במחסן, אך לנוכח טענת דיירת נוספת כי אף היא קיבלה זכויות באותו מחסן, התבקשה התובעת המקורית להבהיר מהו המחסן של הנתבעים.

בחלק האופרטיבי של התביעה שכנגד התבקש בית המשפט להורות על העברת זכויות החכירה על שם הנתבעים במנהל וברישומי החברה כשהן נקיות מכל שעבוד (גוש שומה 29937 חלקה 2 מגרשים 103 ו-229), לפצות הנתבעים בסך של 99,700 ₪ (12 חודשי שכירות בסך 2,400 ש"ח לחודש, בתוספת פיצוי בסך 70,900 ₪, בגין ליקויי בניה והפחתת 10,000 ₪ ייתרת חובם. אעיר כי כך נכתב באותה תביעה אף שלאחר הפחתה, עסקינן בסך של 89,700 ש"ח), להצהיר כי הם בעלי הזכויות במחסן שהם מחזיקים, או מחסן אחר שיוגדר בעל גודל דומה, או לחלופין כי על הנתבעת לפצותם בשווי של המחסן בו הם מחזיקים וכן להורות לתובעת לשלם להם סך של 35,000 ₪ בגין עוגמת הנפש. כאמור התבקש גם פיצול סעדים באשר לליקויים ברכוש המשותף.

התובעת בכתב התשובה ציינה כי הנתבעים טרם השלימו את מלוא תמורת הדירה וכי פלשו שלא כדין למחסן. נטען כי לנתבעים נותר חוב בסך 67,981.25 ₪ נכון ליום 7.11.10 (ר' סעיף 8ג' לכתב התשובה: 48,994 יתרת תמורה, 15,820 עמלות ערבות בנקאית, 3,000 הוצאות רישום הדירה בטאבו, 166.35 חיבור מונה מים לדירה). ממילא לא היו הנתבעים זכאים כלל לקבל החזקה בדירה ו/או במחסן. נטען כי העדר תשלום, לא רק שפוגע בזכאות לקבלת הדירה, אלא מהווה גם הפרה יסודית של החוזה (ר' באשר לאמור סעיפים 5.1, 6.2 ו- 12.4 להסכם). הנתבעים אף הוסיפו חטא על פשע כשפלשו למחסן שאינו שלהם. נטען כי גם ללא קשר להפרה הנובעת מהעדר השלמת התשלום, זכאית התובעת למסור החזקה ארבעה חודשים לאחר המועד המקורי, ללא שהדבר יהא כרוך בכל תשלום מצידה, דהיינו עד ליום 14.10.08. נטען עוד כי התובעת כלל לא מסרה לתובעים את החזקה, אלא הנ"ל פלשו לדירה ולמחסן. הנתבעים זכאים למחסן אחר, העומד לרשות התובעת, אך מסירתו מותנית בתשלום מלוא התמורה. כמו כן - הנתבעים אינם רשאים להגיש תביעה בגין שטחי השירות שבפרויקט.

הסכמה דיונית;

בדיון מיום 2.3.11 הגיעו הצדדים להסכמה, לה ניתן תוקף של החלטה. בהתאם לאותה הסכמה, תודיע התובעת, בתוך מועד קצוב מהו מחסן הנתבעים ואלה יעבירו אליו ציודם, בתוך זמן נוסף. מיותר לציין כי ביסוד הסכמה זו עמדה למעשה הסכמה כי הנתבעים עושים שימוש במחסן שאינו שלהם. עוד נקבע כי - במקביל ימנה בית המשפט מומחה מטעמו לבחינת הליקויים שבדירה; בשלב הראשון יקבעו רק הליקויים, ללא הערכת עלות תיקונם ותינתן לתובעת אפשרות לתקן הליקויים.

ככל שלאחר השלמת התיקונים, יטענו הנתבעים שעדיין נותרו ליקויים - הם יהיו רשאים לבקש שהמומחה ישלים חוות הדעת, באשר לעלות הכרוכה בתיקונם ואז יסכמו הצדדים טענותיהם באשר למחלוקות שנותרו ובית המשפט ייתן הכרעתו על יסוד האמור.

עוד הוסכם כי לאחר שיושלמו התיקונים וטרם למתן חוות דעת משלימה, באשר לליקויים שיוותרו, ישלמו הנתבעים: "סך של 20,000 ₪ על חשבון חובם" וזאת בתוך 30 יום ממועד השלמת התיקונים.

המומחה מטעם בית משפט;

אכן, על יסוד אותה הסכמה, מונה ביום 2.3.11 המהנדס אחי קליין כמומחה מטעם בית משפט. התובעת לא העבירה חלקה בשכר הטרחה וכן לא העבירה פריטים שנדרשו למומחה, עד שביום 27.9.11 לא היה מנוס מלהטיל עליה הוצאות. מנגד גם הנתבעים לא אפשרו לנציגי התובעת להיכנס לדירתם ולבצע חישוף שכבת הפלציב, כפי שדרש המומחה ואף הם חויבו בהוצאות, בהחלטה מיום 19.12.11 (למען התמונה המלאה, ר' גם הסברם, שהוגש רק לאחר מתן אותה החלטה).

ביום 27.2.12 הוגשה לתיק חוות הדעת הראשונה של המומחה, בה התייחס לליקויים שמצא ולעבודות שיש להשלים. אף שניתנה לתובעת אפשרות לבצע התיקונים, אלה לא בוצעו. בנסיבות אלה ביקשו הנתבעים כי המומחה ישלים חוות דעתו באשר לעלות תיקון הליקויים. לאחר שהתובעת לא שיתפה פעולה וכדי לאפשר סיום בירור התביעות ההדדיות, נשאו לבסוף הנתבעים, עובר למתן חוות הדעת השנייה, גם בשכר הטרחה הנוסף שנדרש על ידי המומחה מטעם בית המשפט, לצורך ההשלמה. בחוות הדעת האחרונה נקבע כי עלות תיקון הליקויים עומדת על 42,000 ₪ בתוספת מע"מ וכי יידרשו לעבודות כחודש ימים.

לאחר הגשת חוות דעת זו ועל יסודה - ביקשו הנתבעים כי בית המשפט יורה על העברת זכויות החכירה כשהן משוחררות מכל שעבוד על שם הנתבעים במנהל מקרקעי ישראל (גוש שומה 29937 חלקה 2 מגרשים 103 ו- 229) "וכן ברישומי החברה כחברה בשרות". עוד התבקש בית המשפט לפסוק כי על התובעת לפצות הנתבעים בסך של 67,940 ₪ (12 חודשי שכירות בסך 2,400 ₪ לחודש בתוספת 42,000 ₪ בגין ליקויי בניה ובתוספת 7,140 ₪ בגין המע"מ ובהפחתת ייתרת חובם לקבלן בסך 10,000 ₪). כן ביקשו כי בית המשפט ייתן צו הצהרתי כי הם בעלי המחסן אותו הם מחזיקים ו/או מחסן אחר שיוגדר בגודל דומה ו/או כי על התובעת לפצותם על בסיס שווי המחסן. הנתבעים ביקשו כאמור עוד פיצוי בסך 35,000 ₪ בגין עוגמת הנפש וההטעיה ופיצול סעדים באשר לליקויים ברכוש המשותף.

התובעת מצידה שלחה שאלת הבהרה אחת למומחה וזו לשונה:

"בבדיקה שנערכה ביום 12.2.2012 על ידך בדירת הנתבעים, נבדקה באופן אקראי נקודה אחת במרחק 35 ס"מ מהקיר החיצוני ובה לא נמצאה "יריעת פלציב בעובי 6 מ"מ". יחד עם זאת, במעמד הבדיקה הועלתה טענת נציג החברה כי יש לבצע בדיקה נוספת בנקודה אחרת, המרוחקת מהקיר במרחק רב יותר. דא עקא, הבדיקה לא בוצעה. האם ניתן לקבוע בוודאות ועל סמך בדיקה אחת בלבד, בנקודה הצמודה לקיר החיצוני כי בדירה לא הונחו כלל יריעות פלציב לבידוד?".

המומחה השיב, ביום 5.2.03, כי הוא דחה את בקשת נציג החברה לבצע בדיקה נוספת, זאת מאחר שהיה על התובעת ליישם בידוד תרמי בכל שטח הרצפה ולא במקומות שמתאימים לנוחיותה. בנסיבות אלו, בדיקה נוספת אינה רלוונטית. זאת מבלי להתייחס לסבירות הנמוכה של יישום בידוד באופן חלקי בלבד על חלק מהרצפה.

מכל מקום, השיב המומחה, יש לפרק את כל הריצוף ושכבת הבטון המתפלס עד לתקרת הבטון הקונסטרוקטיבית וליישם בידוד אקוסטי. ככל שבמהלך העבודות יתגלה כי במקומות מסוימים יש בידוד, כי אז אין צורך ליישם שכבה נוספת. עם זאת, לא ניתן, כאמור, להימנע מפירוק כללי של הרצפה. המומחה הדגיש כי על התובעת לפעול בהתאם לאמור בחוות הדעת בעניין סוג הבידוד האקוסטי ופרט הביצוע.

אי מסירת מחסן חלופי ואי השלמת תשלום נוסף;